Swisseco n° 6

OPCI au Maroc : en bonne voie pour le premier agrément…

Des experts financiers, juridiques et de l’immobilier se sont retrouvés autour d’une table ronde sur le thème « Investissement Immobilier : les Organismes de Placement Collectif Immobilier(OPCI) », organisée par la CCSM, le 16 février à l’hôtel Sofitel Tour Blanche de Casablanca. Cette rencontre a permis de faire le point sur les tenants et aboutissants des OPCI au Maroc.

La Chambre de Commerce Suisse au Maroc a organisé une table ronde sur le véhicule financier tant attendu par les investisseurs marocains, à savoir les OPCI. Présidée par M. Mehdi Benzaari, Président de la CCSM, la rencontre a réuni différents acteurs de la sphère financière et immobilière nationale en l’occurrence Mme Ikhlas Mettioui, Directrice de la gestion de l’épargne de l’AMMC, M. Noureddine Tahiri, Directeur Général d’Ajarlnvest, M. Omar Issadik, Directeur Général d’Audifisc Maroc, M. Hakim Cherradi, Directeur Général d’Immoxia, et Me Safia Fassi Fihri, Avocate représentante du cabinet BFR & Associés. Objectifs ? Echanger sur les principes, les fonctionnements et les opportunités des OPCI dans le pays. C’est ainsi que la CCSM, toujours à l’écoute du marché, a profité de l’occasion et de la présence des représentants des différentes parties concernées par ledit projet, pour, d’une part, discuter de toutes les circulaires susceptibles d’accélérer le démarrage de ce nouveau véhicule et, d’autre part, encourager les investisseurs à tirer profit des opportunités qu’il présente.

Mieux informer le grand public…

L’un des objectifs principaux de la rencontre était de présenter les OPCI à certains investisseurs, qui ne sont pas suffisamment informés sur la question, mais aussi d’éclairer davantage le grand public à ce sujet, afin que tous soient au même niveau d’information. Comme définis par M. Tahiri, les OPCI sont « une acquisition de l’immobilier locatif de façon indirecte ». De ce fait, et s’ajoutant à la série de placements déjà existants au Maroc (les opérations de titrisation, les actions ou encore les Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières (OPCVM)), ils présentent des avantages considérables. En effet, cet instrument financier réglementé avec un régime juridique spécifique a pour but principal la construction ou l’acquisition d’immeubles destinés exclusivement à la location. Lors de la table ronde, Me Safia Fassi Fihri est d’ailleurs revenue sur les formes d’OPCI définies par le projet de loi n° 70-14. Selon elle, « les OPCI peuvent se présenter sous forme de société de placement immobilier (SPI). Dans ce cas les investisseurs seraient actionnaires et jouiraient de personnalité morale. L’autre cas de figure est le fonds de placement immobilier (FPI), où l’investisseur n’a pas de droit de contrôle ni de décision, encore moins d’intervention, sur la gestion. Et la société est ainsi gérée par une société de gestion agréée ». Ce nouveau véhicule financier permet donc de dynamiser l’investissement immobilier et, plus particulièrement, l’investissement immobilier professionnel. « Les OPCI facilitent aux investisseurs l’accès à l’immobilier locatif, tel que les centres commerciaux, les unités hôtelières, les plateaux de bureaux… », soutient M. Hakim Cherradi, avant d’ajouter qu’« ils vont permettre d’injecter de l’argent frais dans l’économie du pays ». Ils vont également permettre aux investisseurs d’épargner en lieu sûr, avec une rentabilité assez importante et significative. Car force est de constater que les OPCI, tel que l’a expliqué M. Cherradi, « représentent une source de financement pour la construction d’immeubles, considérée trop risquée par les banques ».

…pour un démarrage performant

Le Maroc est le deuxième pays d’Afrique à adopter les OPCI après l’Afrique du Sud. Ce véhicule financier, existant dans plus de 30 pays dans le monde, a généré suffisamment de résultats positifs en termes d’investissement rentable. En France, qui sert d’exemple au Maroc à ce sujet, et comme l’a rappelé, lors de son intervention, M. Tahiri, « les OPCI ont connu une croissance exponentielle allant de 6 milliards d’euros en 2008 à près de 70 milliards à nos jours ». Conscient de cette force financière, le Maroc a ainsi présenté en 2014 un projet de loi définissant les modalités de création, de gestion et de fonctionnement des OPCI au sein du Royaume. Un projet qui a été adopté en 2016. Cela dit, depuis lors, les investisseurs attendent toujours que les incitations fiscales soient définies pour démarrer leurs activités. Il faut aussi, entre autres démarches, déterminer un cadre réglementaire bien précis des OPCI pour ensuite fixer quelques arrêtés et projets de décrets concernant la composition de la commission consultative chargée d’accompagner les évaluateurs. En ce sens, la table ronde organisée par la CCSM représentait donc le moment opportun pour recueillir les questionnements, les suggestions et les propositions des cadres financiers, des consultants et des professionnels juridiques afin d’apporter des alternatives promptes à enclencher les OPCI dans le Royaume. C’est dans cette perspective que Mme Ikhlas Metttioui a d’ailleurs affirmé, lors de cette rencontre, que « les OPCI nécessitent un nouveau cadre réglementaire, et qu’ [’ils sont] en train d’étudier sa mise en œuvre. Cependant, l’expertise des acteurs financiers peut toujours venir en appoint pour définir certaines règles ». À cette occasion, elle a également tenu à préciser que « les modalités de réglementation sont aussi en train d’être fixées et que le cadre de création des OPCI, devant recevoir un agrément de l’autorité marocaine du marché des capitaux (AMMC), est en cours de définition ». Et d’ajouter : « Vu l’état d’avancement des différents processus, le premier agrément pourrait certainement voir le jour au cours du premier trimestre de cette année ». Un avis rassurant, partagé par M. Tahiri qui n’a pas manqué de confirmer cette information.

Car l’enjeu est de taille !

En effet, le ministère des Finances avait évalué pour le marché des OPCI un stock d’actifs approximatifs de 200 milliards DH, soit l’équivalent de 15% de l’assiette immobilière du Maroc. Un fonds significatif, qui avait suscité l’engouement et l’impatience des acteurs financiers face à ce nouveau projet. Cependant, toutes les sociétés de gestion présentes sur le marché ne sont pas éligibles quant à la gestion des OPCI. La plupart d’entre elles sont plus aptes à piloter les OPCVM que les OPCI. Comme indiqué par M. Tahiri lors de son allocution, « AjarInvest est le seul opérateur à pouvoir administrer les principales activités relatives aux OPCI ». À rappeler que ladite société est détenue à 60% par la CDG et 40% par CIH BANK. Un autre défi pour les OPCI est de trouver le bon placement. Cela consiste à choisir les bons locaux, à investir dans les bonnes logistiques pour qu’il y ait toujours un taux de remplissage locatif qui avoisine presque les 60% toute l’année et de sorte que ce fonds puisse dégager une rentabilité. Une fois la mise en place de la nouvelle réglementation définie, les OPCI pourront investir dans les plateaux de bureaux, les unités hôtelières ou industrielles, les centres commerciaux…Cependant, et comme souligné par M. Omar Issadik, « vu que les dispositions actuelles ne sont encore que théoriques−parce qu’aucune activité n’a encore démarré−quelques derniers réglages seront certainement nécessaires durant la phase de déploiement afin d’avoir des résultats positifs et au-dessus de nos attentes » !

TÉMOIGNAGES

C’est une rencontre qui arrive à son heure. Elle a permis d’apporter un éclairage sur les OPCI, ce nouveau véhicule financier encore méconnu pour certains. Il en faudra d’autres pour clarifier davantage ce nouveau mode d’investissement. Car le grand public n’est pas suffisamment informé des avantages que présentent les OPCI.

M. Noureddine Tahiri, Directeur Général d’Ajarlnvest

C’était une excellente occasion d’échanger sur ce nouveau sujet, très attendu par divers opérateurs du marché ! Les OPCI nécessitent un nouveau cadre réglementaire, et nous sommes entrain d’étudier sa mise en œuvre. Nous avons donc tous à apprendre les uns des autres. Et c’est grâce à ce genre de débat, qui nous permet un échange d’idées, que nous pourrons déceler certaines insuffisances au niveau réglementaire lequel nécessite d’être revu, complété et bien défini. Ainsi, avec les différents acteurs concernés par la question, nous pourrons, en tant que régulateur, proposer de nouvelles règles auxquelles nous n’avons certainement pas pensé. Il faut donc écouter les professionnels de ce secteur, recueillir leurs questionnements et réfléchir à notre niveau afin de leur apporter des réponses.

Ikhlas Mettioui, Directrice de la gestion de l’épargne de l’AMMC

C’est une belle rencontre. Une initiative qui s’inscrit pleinement dans le contexte des affaires. Étant donné que la loi a été votée depuis plus d’un an, l’idéal est que des rencontres de cette nature se tiennent afin de discuter de l’avenir des OPCI au Maroc. Et, à ce niveau, la Chambre a pleinement rempli son rôle.

M. Omar Issadik, Directeur Général d’Audifisc Maroc

L’immobilier a connu une explosion dans les années 2000 et nous avons eu une ascension fulgurante jusqu’à 2008. Par la suite, comme vous le savez, vers les années 2009, c’était plus ou moins le déclin. Donc, les OPCI présentent aujourd’hui de réelles opportunités d’affaires pour les investisseurs et les épargnants. Et comme disent les économistes « quand le bâtiment va, tout va ! ». Les OPCI sont un véritable levier financier. Nous saluons donc l’initiative de la CCSM qui encourage son développement au Maroc.

M. Hakim Cherradi, Directeur Général d’Immoxia

Le démarrage des activités des OPCI est très attendu par le marché. La loi a été promulguée en 2016, mais elle reste toujours sans suite. Des décrets d’application sont encore à publier ainsi que la circulaire de l’AMMC, qui est l’autorité de régulation de l’OPCI. Ce genre de rencontre est donc très important pour informer les différents acteurs. Nous avons eu des invités de tous les secteurs d’activités concernés par ce projet, ce qui a d’ailleurs favorisé la richesse des échanges autour de cette table ronde.

Mme Safia Fassi Fihri, Avocate représentante du cabinet BFR & Associés

C’est une rencontre enrichissante entre experts financiers, opérateurs économiques, consultants et cadres. Le sujet des OPCI a suscité beaucoup d’engouement au Maroc, d’une part, pour les avantages et les opportunités qu’ils présentent et, d’autre part, pour ses résultats positifs enregistrés dans beaucoup de pays parmi lesquels la France et les USA. La Chambre de Commerce Suisse a voulu, à travers cette table ronde, promouvoir cet outil fantastique qui présente des avantages sur le plan fiscal et met également à la disposition des épargnants un cadre sûr et fructueux. Nous espérons que le premier agrément sera prêt d’ici la fin de ce premier trimestre, car nous sommes convaincus que les OPCI sont un réel outil d’investissement qui permettra de dynamiser l’économie marocaine.

M. Mehdi Benzaari, Président de la CCSM

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